Le taux hypothécaire de référence a baissé

Bien que d’autres motifs permettent au locataire de demander une baisse de loyer, tels qu’un rendement abusif, une baisse de l’IPC (l'indice national des prix à la consommation) ou encore une diminution des prestations de la part du bailleur, c’est la baisse du taux hypothécaire de référence qui en constitue la principale cause.

Ainsi, si vous souhaitez demander une baisse de loyer, commencez par vérifier le taux de référence sur lequel est basé votre loyer net (sans les charges) et s’il est supérieur au taux de référence actuel.

Il ne s’agit pas toujours du taux mentionné dans le contrat de bail initial ; cela peut être :

• Celui en vigueur lors de la dernière notification de hausse ;
• Celui en vigueur à la suite d’une précédente demande de baisse de loyer acceptée par le bailleur ;
• Celui figurant dans un jugement ou une transaction judiciaire à la suite d’un litige avec le bailleur, par exemple en raison d’une hausse ou d’une baisse de loyer

La baisse de loyer doit être demandée au bailleur ou à sa régie pour l’échéance du contrat (souvent une fois par année) et en respectant le préavis de résiliation du contrat (la plupart du temps 3 ou 4 mois).

Attention : Le bailleur ou la régie doit être en possession de la demande de baisse au plus tard le dernier jour du préavis. Il faut donc compter plusieurs jours de marge. 

Exemple : si le bail a commencé un 1er mai et se renouvelle d'année en année de manière automatique (avec préavis de résiliation de trois mois), la demande de baisse de loyer doit parvenir à la régie au plus tard le 31 janvier, pour une entrée en vigueur au 1er mai.

Le locataire qui souhaite demander une baisse de loyer doit adresser un courrier au bailleur respectant les délais, comme indiqué ci-dessus (voir modèle en annexe : lettre 1).

La demande doit encore : 

•  Contenir les noms et signatures originales de tous les locataires (y compris d’éventuels garants) ;
• Être envoyée sous pli recommandé.

Attention : il n’est cependant pas nécessaire de mentionner le montant chiffré de la baisse de loyer demandée.

Il est utile de conserver un récépissé de l’envoi.

À la réception de la lettre du locataire, le bailleur dispose de 30 jours pour répondre.

Parfois le bailleur ou la régie répond avant, parfois seulement à la fin des 30 jours, parfois après et parfois pas du tout. Votre délai (aussi de 30 jours) pour saisir la Commission de conciliation (deuxième délai), en cas de réponse négative ou insuffisante, ou en l'absence de réponse, dépend donc de la situation :

• si la régie a répondu avant la fin de son délai : votre délai de 30 jours commence à courir à partir de sa réponse ;
• si la régie a répondu le dernier jour de son délai : votre délai de 30 jours commence à courir à partir de sa réponse ;
• si la régie a répondu après la fin de son délai : votre délai de 30 jours commence à courir à partir de la fin de son délai (et non au moment de sa réponse) ;
• si la régie n'a pas répondu : votre délai de 30 jours commence à courir à partir de la fin de son délai.

En respectant, les délais indiqués ci-dessus, vous devez ensuite former une requête à la Commission de conciliation (voir modèle en annexe : lettre 2).

Le bailleur peut s’opposer à une baisse de loyer en invoquant par exemple que :

• Le loyer serait conforme aux loyers pratiqués dans le quartier ;
• Le loyer baissé conduirait à un rendement insuffisant de la chose louée. 

Si votre demande rencontre une réponse fondée sur les arguments précités, ne vous laissez surtout pas impressionner. Le bailleur devra, dans les deux cas, justifier par des moyens de preuve les arguments avancés. Il doit être en mesure de démontrer les loyers pratiqués dans le quartier, conformément aux exigences imposées par la jurisprudence du Tribunal fédéral. En pratique, il est quasi impossible pour le bailleur d’apporter cette preuve. Si le bailleur invoque l’insuffisance du rendement qu’impliquerait la baisse de loyer, il devra produire un ensemble de pièces justificatives dans le cadre d'une opération très complexe.

Le bailleur peut également opposer à la baisse demandée :

• La hausse du coût de la vie prise en compte à raison de 40% (indice suisse des prix à la consommation = IPC) ;
• La hausse des charges d’exploitation (ou charges courantes et d’entretien) :

Dans ce cas il faudra qu’il démontre leur prétendue évolution à la hausse en produisant ses calculs et toutes les pièces justificatives, ce qu’il est en général incapable de faire. A ce propos, la jurisprudence est claire : l’utilisation de forfait (par ex. +0,25% de hausse par année) n’est généralement pas admise. Ainsi, si vous contestez cette prétendue augmentation, dans l’immense majorité des cas, le bailleur y renoncera ;

• Des travaux à plus-value, dans le cas où le propriétaire a entrepris d’importantes rénovations.

Il faut déposer une requête à la Commission de conciliation (voir modèle en annexe : lettre 2) dans les délais exposés ci-avant.

La requête doit remplir les conditions suivantes :

• Adressée à la Commission de conciliation du district où se situe l’immeuble ;
• En recommandé (ou déposée directement à la Préfecture) ;
• Signée (signature originale) par tous les locataires en indiquant leurs noms, prénoms et adresses ;
• Y annexer : un extrait du Registre foncier de l’immeuble dans lequel vous vivez (ou du lot de PPE concerné si votre immeuble est en PPE) ; bail à loyer du logement ; dernière notification de hausse ou de baisse de loyer ; lettre de demande de baisse et réponse du bailleur 

Il est utile de conserver un récépissé de l’envoi.