Le taux d’intérêt de référence est en baisse. Peut-être que votre loyer le sera aussi ! Vérifiez-le à l’aide de notre calculateur en ligne et, si vous êtes concerné·e·s, découvrez notre marche à suivre.
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1. Quand peut-on demander une baisse de loyer ?
ContenuContenuBien que d’autres motifs permettent au locataire de demander une baisse de loyer, tels qu’un rendement abusif, une baisse de l’IPC (l'indice national des prix à la consommation) ou encore une diminution des prestations de la part du bailleur, c’est la baisse du taux hypothécaire de référence qui en constitue la principale cause.
Ainsi, si vous souhaitez demander une baisse de loyer, commencez par vérifier le taux de référence sur lequel est basé votre loyer net (sans les charges) et s’il est supérieur au taux de référence actuel.
Il ne s’agit pas toujours du taux mentionné dans le contrat de bail initial ; cela peut être :
- Celui en vigueur lors de la dernière notification de hausse ;
- Celui en vigueur à la suite d’une précédente demande de baisse de loyer acceptée par le bailleur ;
- Celui figurant dans un jugement ou une transaction judiciaire à la suite d’un litige avec le bailleur, par exemple en raison d’une hausse ou d’une baisse de loyer
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2. Quels sont les délais à respecter pour demander la baisse de loyer ?
ContenuContenuLa baisse de loyer doit être demandée au bailleur ou à sa régie pour l’échéance du contrat (souvent une fois par année) et en respectant le préavis de résiliation du contrat (la plupart du temps 3 ou 4 mois).
Attention : Le bailleur ou la régie doit être en possession de la demande de baisse au plus tard le dernier jour du préavis. Il faut donc compter plusieurs jours de marge.
Exemple : si le bail a commencé un 1er mai et se renouvelle d'année en année de manière automatique (avec préavis de résiliation de trois mois), la demande de baisse de loyer doit parvenir à la régie au plus tard le 31 janvier, pour une entrée en vigueur au 1er mai.
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3. Comment demander une baisse ?
ContenuContenuLe locataire qui souhaite demander une baisse de loyer doit adresser un courrier au bailleur respectant les délais, comme indiqué ci-dessus (voir modèle en annexe : lettre 1).
La demande doit encore :
- Contenir les noms et signatures originales de tous les locataires (y compris d’éventuels garants) ;
- Être envoyée sous pli recommandé.
Attention : il n’est cependant pas nécessaire de mentionner le montant chiffré de la baisse de loyer demandée.
Il est utile de conserver un récépissé de l’envoi.
À la réception de la lettre du locataire, le bailleur dispose de 30 jours pour répondre.
Parfois le bailleur ou la régie répond avant, parfois seulement à la fin des 30 jours, parfois après et parfois pas du tout. Votre délai (aussi de 30 jours) pour saisir la Commission de conciliation (deuxième délai), en cas de réponse négative ou insuffisante, ou en l'absence de réponse, dépend donc de la situation :
- si la régie a répondu avant la fin de son délai : votre délai de 30 jours commence à courir à partir de sa réponse ;
- si la régie a répondu le dernier jour de son délai : votre délai de 30 jours commence à courir à partir de sa réponse ;
- si la régie a répondu après la fin de son délai : votre délai de 30 jours commence à courir à partir de la fin de son délai (et non au moment de sa réponse) ;
- si la régie n'a pas répondu : votre délai de 30 jours commence à courir à partir de la fin de son délai.
En respectant, les délais indiqués ci-dessus, vous devez ensuite former une requête à la Commission de conciliation (voir modèle en annexe : lettre 2).
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4. Quels arguments peut invoquer le bailleur pour s’opposer à une baisse de loyer ?
ContenuContenuLe bailleur peut s’opposer à une baisse de loyer en invoquant par exemple que :
- Le loyer serait conforme aux loyers pratiqués dans le quartier ;
- Le loyer baissé conduirait à un rendement insuffisant de la chose louée.
Si votre demande rencontre une réponse fondée sur les arguments précités, ne vous laissez surtout pas impressionner. Le bailleur devra, dans les deux cas, justifier par des moyens de preuve les arguments avancés. Il doit être en mesure de démontrer les loyers pratiqués dans le quartier, conformément aux exigences imposées par la jurisprudence du Tribunal fédéral. En pratique, il est quasi impossible pour le bailleur d’apporter cette preuve. Si le bailleur invoque l’insuffisance du rendement qu’impliquerait la baisse de loyer, il devra produire un ensemble de pièces justificatives dans le cadre d'une opération très complexe.
Le bailleur peut également opposer à la baisse demandée :
- La hausse du coût de la vie prise en compte à raison de 40% (indice suisse des prix à la consommation = IPC) ;
- La hausse des charges d’exploitation (ou charges courantes et d’entretien) :
Dans ce cas il faudra qu’il démontre leur prétendue évolution à la hausse en produisant ses calculs et toutes les pièces justificatives, ce qu’il est en général incapable de faire. A ce propos, la jurisprudence est claire : l’utilisation de forfait (par ex. +0,25% de hausse par année) n’est généralement pas admise. Ainsi, si vous contestez cette prétendue augmentation, dans l’immense majorité des cas, le bailleur y renoncera ;
- Des travaux à plus-value, dans le cas où le propriétaire a entrepris d’importantes rénovations.
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5. Quelle est la procédure devant la Commission de conciliation ?
ContenuContenuIl faut déposer une requête à la Commission de conciliation (voir modèle en annexe : lettre 2) dans les délais exposés ci-avant.
La requête doit remplir les conditions suivantes :
- Adressée à la Commission de conciliation du district où se situe l’immeuble ;
- En recommandé (ou déposée directement à la Préfecture) ;
- Signée (signature originale) par tous les locataires en indiquant leurs noms, prénoms et adresses ;
- Y annexer : un extrait du Registre foncier de l’immeuble dans lequel vous vivez (ou du lot de PPE concerné si votre immeuble est en PPE) ; bail à loyer du logement ; dernière notification de hausse ou de baisse de loyer ; lettre de demande de baisse et réponse du bailleur
Il est utile de conserver un récépissé de l’envoi.
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L'ASLOCA Vaud met ces modèles de lettres à disposition à titre informatif. L’association ne peut être tenue responsable en cas de mauvaise utilisation, d’erreurs dans l’adaptation des modèles ou des éventuelles conséquences juridiques liées à leur envoi. Nous recommandons vivement de consulter nos expert·e·s en cas de doute ou de situation particulière.
Demande de baisse de loyer
Pour la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district
Étude de cas 1 : baisse de loyer sur un trois pièces
Bruce et Laura louent un appartement de trois pièces à Vevey, depuis le 1er juillet 2025. Le bail se renouvelle de mois en mois, sauf avis de résiliation de l’une ou l’autre des parties, donné et reçu par lettre recommandée au moins trois mois à l’avance pour la prochaine échéance.
Le loyer mensuel net a été fixé à CHF 1'600.-, charges en sus. Il se fonde sur un taux hypothécaire de référence de 1.5% et un indice des prix à la consommation de 107.8 points (indice du mois de juin 2025, base 2020).
Le 2 septembre 2025, le taux hypothécaire de référence a baissé à 1.25%.
Bruce et Laura ont le droit de demander une baisse de loyer pour le prochain terme contractuel, soit le 1er janvier 2026, à condition que leur bailleur ait reçu la demande de baisse au plus tard le 30 septembre 2025. Bruce et Laura pourront alors faire valoir que leur loyer doit être réduit du fait de la baisse du taux hypothéciaire de référence, de 1.5% à 1.25%, soit une baisse de 2.91%. Le bailleur, de son côté, peut essayer de réduire cette baisse en invoquant des facteurs de hausse de loyer compensatoires. Ces facteurs seront la plupart du temps :
- 40 % de la hausse du coût de la vie depuis la dernière fixation du loyer (Il est ici trop ot pour savoir si l’IPC va augmenter entre août et décembre 2025. A titre informatif, il n’a pas évolué entre juin et juillet 2025). En revanche, si l’évolution du coût de la vie avait enregistré une baisse, l’IPC, Bruce et Laura auraient eu droit à une diminution de loyer supplémentaire ;
- La hausse des charges courantes et d’entretien, si elle est prouvée par le bailleur. Le recours à des forfaits est exclu.
Dans le cas de Bruce et Laura, en tenant compte de la baisse du taux hypothécaire (-2.91%), leur nouveau loyer net devrait s’élever dès le 1er janvier 2026 à Fr. 1'553.45.-, soit une baisse de Fr. 46.55.
Le bailleur de Bruce et Laura a 30 jours pour se déterminer sur la demande de baisse sollicitée par les locataires. Ainsi, si la demande a été réceptionnée par le bailleur le 30 septembre 2025, il dispose d’un délai échéant au 30 octobre 2025 pour répondre. S’il ne répond pas, les locataires disposent alors d'un délai jusqu'au 29 novembre 2025 au plus tard pour saisir la commission de conciliation. S’il répond avant le 30 octobre 2025 mais que sa réponse est insatisfaisante, le délai de 30 jours court dès la date de réception de cette réponse (par ex. réception de la réponse le 6 octobre, délai au 5 novembre 2025 pour agir).
En résumé : grâce à la baisse du taux hypothécaire, Bruce et Laura peuvent économiser près de 50 francs par mois dès janvier 2026, à condition de respecter les délais et d’agir par écrit.
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Étude de cas 2 : demande de baisse de loyer sur un quatre pièces
Nadia et José louent un appartement de quatre pièces à Lausanne.
Le loyer net de CHF 2'300.- (hors charges) a été fixé mensuellement dans le contrat de bail signé le 31 mars 2018, date à laquelle le taux d’intérêt hypothécaire était de 1,5 %.
Le bail a débuté le 1er juillet 2018 à 12 h pour se terminer le 30 juin 2019. Le contrat se renouvellera par la suite aux mêmes conditions de trois mois en trois mois, sauf avis de résiliation de l'une ou de l'autre des parties, donné et reçu par lettre recommandée au moins 3 mois à l'avance pour la prochaine échéance.
Le 15 mars 2024, la régie qui gère l'immeuble a notifié à Nadia et José une hausse de loyer pour le 1er juillet 2024. À l'appui de la hausse, la régie invoque trois motifs :
- 3 % de loyer pour la hausse de l'intérêt hypothécaire de 1,5 % à 1,75 % ;
- 3 % pour les charges d’exploitation ;
- 2,72 % pour les 40 % de l’augmentation du coût de la vie de février 2018 à février 2024.
Nadia et José n’ont pas contesté cette majoration, de sorte que leur loyer net s’élève à CHF 2'501.- dès le 1er juillet 2024.
Aujourd’hui, le taux d'intérêt hypothécaire de référence a baissé à 1,25 %. Nadia et José ont le droit de demander une baisse de loyer pour le prochain terme contractuel soit le 31 décembre 2025, à condition que leur bailleur ait reçu la demande de baisse au plus tard le 30 septembre 2025. Nadia et José pourront alors faire valoir que leur loyer doit être réduit du fait de la baisse du taux hypothécaire, de 1,75 % à 1,25 %, soit une baisse de 5,66%. Le bailleur, de son côté, peut essayer de réduire cette baisse en invoquant des facteurs de hausse de loyer compensatoires. Ces facteurs seront la plupart du temps :
- 40 % de la hausse du coût de la vie depuis la dernière fixation du loyer (ici l’IPC a augmenté entre février 2024 et août 2025). En revanche, si l’évolution du coût de la vie avait enregistré une baisse, l’IPC, Nadia et José auraient eu droit à une diminution de loyer supplémentaire ;
- La hausse des charges courante et d’entretien (appelée tantôt « renchérissement » ou « hausse des coûts » par les bailleurs), si elle est prouvée par le bailleur. Le recours à des forfaits est exclu.
Dans le cas de Nadia et José, en tenant compte de la baisse du taux hypothécaire (-5,66%) et de la hausse de l’IPC (+0,25%) calculée avec le dernier IPC connu, soit celui de juillet 2025, leur nouveau loyer net devrait s’élever dès le 1er janvier 2026 à Fr. 2366.-, soit une baisse de Fr. 135.-.
Le bailleur de Nadia et José a 30 jours pour se déterminer sur la demande de baisse sollicitée par les locataires. Ainsi, si la demande a été réceptionnée par le bailleur le 30 septembre 2025, il dispose d’un délai échéant au 30 octobre 2025 pour répondre. S’il ne répond pas, les locataires disposent alors d'un délai jusqu'au 29 novembre 2025 au plus tard pour saisir la commission de conciliation. S’il répond avant le 30 octobre 2025 mais que sa réponse est insatisfaisante, le délai de 30 jours court dès la date de réception de cette réponse (par ex. réception de la réponse le 5 octobre, délai au 5 novembre 2025 pour agir).
En résumé : grâce à la baisse du taux hypothécaire, Nadia et José peuvent économiser environ 135 francs par mois dès janvier 2026, à condition de respecter les délais et d’agir par écrit.