En principe, le bailleur n’a pas la possibilité de résilier le contrat de bail avant l’échéance contractuelle, sauf dans certains cas particuliers.
Selon les circonstances, la loi permet au bailleur de résilier le contrat de bail dans un délai relativement court. En pratique, il s’agit principalement de :
- La résiliation en cas de non-paiement du loyer : le bailleur peut résilier le contrat de bail moyennant un préavis de 30 jours pour la fin d’un mois si, après lui avoir octroyé un ultime délai de paiement de 30 jours, le locataire ne s’est toujours pas acquitté de son loyer. Le contrat de bail prend alors fin. Le locataire reste néanmoins tenu de payer les loyers jusqu’à la relocation du logement, mais au maximum jusqu’à la prochaine échéance du contrat.
- La résiliation pour violation du devoir de diligence : si le maintien du contrat de bail devient insupportable pour le bailleur ou les autres personnes habitant l’immeuble en raison du comportement du locataire, ce dernier peut se voir résilier son contrat de bail dans les 30 jours, après avertissement. Une telle résiliation peut notamment intervenir si le locataire endommage ou modifie le logement sans l’accord du bailleur, en cas de nuisances sonores ou encore de conflits de voisinage. Toutefois, une telle résiliation n’est envisageable qu’en cas de violations graves.
Lorsque le locataire reçoit ce type de congé, il dispose d’un délai de 30 jours pour le contester. L’autorité compétente analyse alors si la résiliation extraordinaire est juridiquement valable, tant en ce qui concerne les exigences formelles que le motif du congé.
Si le congé extraordinaire n’est pas valable, le locataire sera en droit de demeurer dans le logement. En revanche, si la validité du congé extraordinaire est reconnue, le locataire n’aura droit à aucune prolongation de bail et devra quitter le logement à relativement brève échéance.