La loi oblige le bailleur à délivrer et à maintenir la chose louée « dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée. » Il y a donc défaut à chaque fois que le logement ne revêt pas une qualité qu’il aurait dû avoir en vertu du contrat. Il peut s’agir d’un aspect pourtant expressément promis par le bailleur.
Exemple : le bail stipule une surface de 96m2, alors que le logement ne fait en réalité que 72m2.
Mais, la plupart du temps, il s’agira de qualités que le locataire pouvait légitimement attendre. Pour les définir, on se référera généralement à ces critères objectifs.
De cas en cas
Déterminer si un logement ou un local commercial est affecté d’un défaut suppose donc une appréciation de cas en cas. En pratique, on procédera à une comparaison entre :
a) l’usure normale des locaux
Les conséquences liées à l’usure normale des locaux sont souvent la source de litige lorsqu’il faut décider si elles peuvent être assimilées à un défaut de la chose louée. Depuis le 1er mars 2007, bailleurs et locataires se sont entendus sur une tabelle d’amortissements commune qui fixe la durée de vie moyenne des installations d’un appartement ou d’un local commerciale. Exemple : 10 ans pour une tapisserie de qualité moyenne, 10 ans pour une moquette de qualité moyenne ou 15 ans pour une toile de store.
Le dépassement de cette durée de vie statistique constitue un indice en faveur de l'existence d'un défaut. Mais seul l'état effectif de l'installation sera déterminant pour dire si l'usure constitue ou non un défaut. Ainsi, il n'est pas systématiquement possible d'exiger du bailleur le remplacement d'une tapisserie sous prétexte que sa dernière réfection remonte à plus de 10 ans si elle est encore en parfait.
b) les menus défauts apparus au cours du bail
Les défauts qui peuvent être éliminés par de petits travaux de nettoyage ou d’entretien sont également à la charge du locataire:on parle dans ce cas de « menus défauts ».
La loi vise ici les travaux de nettoyage ordinaires (entretien des sols, poussières, etc.). Mais aussi les réparations de peu d’importance, c’est-à-dire celles que le locataire peut effectuer lui-même, sans aptitude particulière ni outillage spécialisé, et à moindre frais.
Exemple : Remplacement des flexibles de douche, des lunettes des WC, retrait de la glace accumulée sur le balcon, etc.
La plupart des contrats de bail et/ou de leurs annexes dressent une liste des petits travaux à la charge du locataire. Mais attention : ces inventaires ne sont admissibles que dans la mesure où ils n’incluent que des tâches correspondant à la notion de menus défauts définis ci-dessus.
Source : Le guide pratique du locataire, tout ce qu’il faut savoir pour défendre ses droits. Bon à savoir, Silvia Diaz, avec la collaboration de l’ASLOCA.
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